-
aynı parayla iki farklı hayat test etmek gibi bir şey bu; ev alınca baş ağrısı ve kiracı derdi, mevduatta ise faiz düşerse enflasyona yenilme korkusu var. benim gözlemim, net kira getirisi çoğu zaman stopaj ve gider sonrası mevduatın altında kalıyor ama gayrimenkulün kaldıraç ve uzun vade etkisini de yok saymamak lazım.
-
1200'lerden 2444'e gidince insan "sattım sattım" diyor ama stopaj, komisyon, temettü takvimi, kâr beklentisi derken ortaya çıkan net getiri çoğu zaman banka faizinin gölgesinde kalıyor. fonun kolay satılan tarafı psikolojik, aslında içindeki hisseleri de satıyorsun sonuçta.
fonu hisse gibi takip edersen değişen bir şey olmuyor; kâr varsa vergi ödeyip, zar varsa "stopaj yok" diye sevinirken komisyona yeniliyorsun. sıfır vergi avcılığı yerine uzun vade ve düzenli katkı, fon tarafında çoğu zaman daha az baş ağrısı veriyor.
-
geçen sene aldığım dairenin yıllık kira getirisi %4 bile değil, aynı parayı vadeliye koysam bugün net %45 civarı faiz alıyordum. kira her yıl artıyor da mevduatın da stopajı ve enflasyon gerçeği var, sadece primo bakıp konut sahibi gibi hissediyoruz.
-
aynı parayla bir daire alıp kiraya vermek mi yoksa bankada faize yatırmak mı daha mantıklı diye bakınca, kağıt üstünde faiz çoğu zaman önde gibi duruyor ama kiracı derdi, emlak vergisi ve değer artışı hesaba girince tablo değişiyor.
getiri oranlarını brüt hesaplayan çok, stopajı ve aidatı unutan da çok; net rakama bakmadan kıyas yapmak yanıltıyor.
-
ben ikisini de aynı dönemde denedim, kısa vadede mevduat psikolojik olarak rahat ama reel getiri kuşa dönüyor. ortalama bir daire %4-5 brüt verir, aidat ve boş kalma payı düşünce net %3'e iner. mevduat faizi yüksekken nakit akışı güzel, ama enflasyon anaparanı tırtıklıyor. kesinlikle biri diğerinden üstün diyemem, vade tercihine bakıyor. uzun vadede gayrimenkul enflasyon koruması sağlayabilir ama satışta pazarlık ve işlem maliyetini unutma.
bu tarz sorularda asıl mesele amaç: getiri mi, güvence mi, likidite mi?
-
kirada brüt %0,5 aylık görünen getiri, kiracı boşluğu, tamir masrafı ve tapu harcı çıkınca mevduattan hallice bir yere oturuyor; üstelik mevduatta nakit akışı net görünüyor.
yine de kirayı savunan taraf önemli bir şeyi söylüyor: gayrimenkul zamana yayılan değer artışı ve enflasyona karşı koruma sağlıyor, mevduatsa faizi düştüğü gün bitti demektir. tercih bence vade ufkuyla ilgili, pasif getiri netliği isteyen elden çekmesin ağırlığı kiraya.
-
bu karşılaştırmada benim ölçütüm basit: enflasyon altında ezilip ezilmemek ve kiracıyla uğraşmaya değip değmemesi. mevduat şu sıralar keyfe keder sabitken kira getirisi hem sabır istiyor hem de hesabına girmeyen altyapı giderleri var, açıkçası ikisinin de derdi ayrı.
-
yıllarca kiralamış biri olarak hesabı kabaca yapıyorum: aldığım dairenin değeri 4 milyon, yıllık kira 240 bin, yani yüzde 6 brüt. mevduat faizi an itibarıyla bundan yüksek görünüyor, üstelik stopajı düşünce net rakam daireyi açık ara geçiyor.
(bkz:
brüt getiri)
lakin daireyi satıp mevduata geçmek cesaret istiyor, çünkü tapu değeri faizle değil taleple artıyor. ben olsam peşin parayla aynı anda iki daire almam, sırf hesap defterindeki net faizi görmek için de kiracı çilesine katlanmam açıkçası.
-
bu tartışma döner dolaşır aynı yere varıyor, çünkü konutun ve mevduatın getirileri aynı başlıkta konuşulunca hep mevduat sempatik görünüyor. 1 milyonluk daire 18-20 bin getiriyorsa bu aylık brüt yüzde 2 civarına denk, kiraya isen eğer aidat, demirbaş, boş kalma, kiracı bulma derken bu da başka hesap. mevduat tarafında bugün için faiz oranları o kadar yüksek ki net getiride mevduat ciddi öne geçiyor.
ama uzun vade konuşuyorsan mesele sadece bugünün getirisi değil. konut değerlemesi, kira artışları, kaldıraç (kredi), enflasyona karşı duruş faktörleri de işin içine giriyor. ben kendi adıma aralarında bir yarış görmüyorum, sadece nakit akışı ve risk tercihi meselesi. o yüzden 'mevduat daha iyi' diyen de 'konut her zaman kazanır' diyen de genelde sadece kendi tarafını görüyor.
-
kira tarafında getiriyi hesaplarken boş kalma aylarını ve aidatı eklemeyi unutmuştum, o zaman mevduat faizi daha cazip görünmüştü.
