ev almak mı kirada kalıp yatırım yapmak mı

bu sorunun tek bir doğru cevabı yok aslında, tamamen kişinin nakit akışına, yaşına ve risk iştahına bakıyor. kredi çekip ev aldığında aylık taksit sabit kalır ama 20 yıl boyunca o eve bağlanırsın, iş değiştirme veya şehir taşıma esnekliğin biter. kirada kalıp parayı endeks fonuna veya temettü hissesine yatıran tanıdıklarım da var, kirası enflasyonda erirken portföyleri katladı.

yoksa mesele matematikten çok psikoloji mi? ev sahibi olmanın verdiği o güven hissi rakamlarla ölçülmüyor malesef. benim gözlemim şu: ev fiyatlarındaki artış kira getirisinin çok üstünde gittiği sürece kağıt üzerinde kira mantıklı görünüyor ama insanlar yine de tapuya koşuyor. sonuç olarak hangi tarafta uyursan orası doğru.

bu ikilemi herkes bir noktada yaşıyor. kredi faizleri belli, kira çarpanları belli, insan oturup hesap yapınca iki elin parmağını geçmeyen bir sonuca varıyor: hesabı yapan kişinin sabrına göre değişiyor.

kirada kalıp farkı vadeliye ya da endekse koyan arkadaşlarım var, son üç yılda hepsi kira ödemelerine rağmen enflasyona yakın getiri elde etti, ama ev alanların üzerinde oturmanın huzuru var. bu iş matematikle birlikte uyku kalitesi meselesi de.

eskiden bu sorunun cevabı kuşaklar arasında netti: ev alana kadar kredi, sonrası başka hesap; şimdi enflasyon muhasebesi işin içine girince hesap tamamen karıştı. istanbul'da 3+1 bir daire kira çarpanı bazı yerlerde 22-24 iken faiz oranı ile banka mevduatı %50'leri görürse parasını evde değil mevduatta tutmak birkaç yılda reel olarak kazandırabiliyor. ama şunu da unutmamak lazım: ev almak bir yatırım değil, oturduğun sürece 'kirasını ödemediğin' bir tür tüketim; hangisi daha avantajlı hesaplanırken enflasyon, faiz, kira ve boş kalma risklerini yan yana koyup 10 yıllık düşünmek gerekiyor.

faiz gideri, aidat, demirbaş derken ev sahibi olmanın gizli maliyetleri kir sanıldığı kadar hafif değil. öbür tarafta kirada kalıp endekse veya altına düzenli yatırım yapan arkadaş da var, o da enflasyona yenilmemek için ayrı kafa yoruyor. net bir kazanan yok; borç yükün neyse kararın da o.

ben yaklaşık on yıldır kirada oturup portföy biriktiren taraftayım ve işin son hesabı göründüğü kadar kesin değil. evin sağgıç oranı her ay düt kesiliyor çevremde ama bedeli aidat, vergi gibi kalemlerle buyunan oranda oturulmayı becerisi istiyor susturulmuyor. kira sözleşmede artsa da emte dere isalsa nolt bodlasmasında sen bilmem hangi hesabı kullanıyorsun basasa destek.

kirada oturup artan parayı endeks ve altına yayanlardanım; ev alan arkadaşım kredisinin faizini öderken ben biraz nefes alabildim ama bunun bedeli sürekli taşınma derdiydi.

(bkz: firsat maliyeti)

işin özü şu: tapu güvenliği mi yoksa likidite mi, herkesin cevabı kendi nakit akışına göre değişiyor.

bu soruyu net şekilde cevaplamak çok zor çünkü her iki tarafta da aslında bazı varsayımları farkında olmadan kabul ediyoruz. ev alırken peşinat ve kredi faizi bir yük; ama kira ödemesi de her ay artan ve sonunda elde tutulan bir varlık bırakmayan bir gider.

kendim için hesap yaptığımda şuna baktım: aynı parayı borsa veya mevduat faizinde değerlendirsem, elde edeceğim reel getiri, kira artış hızıyla birlikte ev fiyatındaki artışı geçiyor mu? cevap bazen geçiyor bazen geçmiyor, yani bu iş tamamen yaşadığınız şehre, oturma süresine ve faiz ortdıbına göre değişiyor. net formülü yok, o yüzden en doğrusu kendi nakit akışınızı ve beklentinizi yazıp karşılaştırmak.

yirmi yılda ödenen kira toplamı ile alınan evin faiz balonu karşılaştırılınca ikisi de kafa karıştırıcı çıkıyor, aidat tapu masrafı ve fırsat maliyetini bir kenara koymazsan toplam maliyet yanıltıcı. esas mesele ev mi kirada mı değil, borç yükü altında özgürlüğü fazla küçültmemek.

bu ikilem aslında tek bir soruya indirgeniyor: faiz mi kira getirisi mi daha iyi çalışıyor. istanbul'da 5 milyonluk bir dairenin aylık kirası 20 bin civarındayken, aynı paranın mevduatta ya da kısa vadeli bonoda getirisi çok daha yüksek olabiliyor. ama işin içine oturma ihtiyacı, kiracıyla uğraşma riski ve tapuya duyulan duygusal bağ girince hesap karışıyor.

kendi tecrübem şu: kirada oturup parayı likit tutmak kısa vadede daha avantajlı görünüyor ama faiz yükseldikçe konut kredisi de pahalanıyor, yani beklerken alım gücün eriyor. ben bir kere 'kirada kalsam daha iyiydi' diye düşünüp pişman olduğum dönemi 'iyi ki almışım' dönemi takip etti. neticede karar kişinin borç toleransına, gelir istikrarına ve oturmayı planladığı süreye bakıyor; kira mı konut mu sorusu aslında nerede ne kadar kalacağını bilmemekle ilgili.

kirayı gider, ev taksidini birikim gören zihniyet biraz fazla kolaycı; hesabı yaparken aidat, emlak vergisi, demirbaş masrafları ve faiz kaybını da sepete koyunca rakamlar lehte dönmüyor. benim gözlemim, düzenli yatırıma devam edip ev ihtiyacını ertelediğim 3 yılda kira topldıbına verdiğim para, bir dairenin peşinatına yaklaştı ama çekirdek portföyüm de kayıplarla birlikte bunu kurtardı.