ev almak mı kirada oturup yatırım mı

ev almak psikolojik olarak huzur verse de hesap makinesi bazen tersini söylüyor; kira artışı karşısında kirada kalmak cesaret isterken, kredi taksiti de yıllarca nakit akışını donduruyor. kendi tecrübem şu, önce ödeme planını rakamla yazıp geleni eurobond ya da temettü getirisiyle karşılaştırmadan duygusal karar vermemek lazım.

ev almak mı yoksa kirada oturup yatırım mı sorusunun tek doğru cevabı olduğunu sanmıyorum, en büyük değişken kişinin oturma süresi. kredisiz ve altın gibi düşünerek ev almakla, faizin getirisiyle kirayı ödeyip parayı endekste tutmak çok farklı risk profilleri oluşturuyor. (bkz: konut yatirim getirisi) ilk evimdeki aidat ve bakım giderleri düşündüğümden daha fazlaydı, kirada bu tonla detay kafamı ağrıtmıyordu. uzun vadede tutmak niyetindeysen ev, sık taşınacaksan kirada kalıp yatırım daha esnek.

yıllarca bu ikilemde kaldım. alım tarafında tapu, tapu harcı, emlak vergisi, demirbaş derdi; kirada ise her yıl artan kira endişesi bir yanda. matematik yapınca şu çıktı: oturduğun ev yatırım değildir, çünkü likit değildir ve kira getirisiyle karşılaştırınca çoğu zaman bekleneni vermiyor.

ama saf matematikle hayat aynı değil. faizler yüksekken krediyle ev alan tanıdıklarım sonradan refinansman yaptı, altınla giren yılda iki kat mutlu oldu diyemem. benim naçizane portföy kuralım: birikim + kirada esneklik + sonra koşullar uygun olunca ev, mantıklı olabilir. asıl sıkıntı, oturduğu evi yatırım sanıp tüm parayı oraya bağlamak.

iki tarafı da yaşamış biri olarak söyleyebilirim ki mesele tamamen faiz oranı ve kirada kaldığın süreyle ilgili. ilk yıllarda ödediğin taksit neredeyse komple faize gidiyorsa, kirada oturup o parayı endekse koymak çoğu senaryoda daha verimli oluyor.

ama oturduğun evin psikolojik rahatlığını da hesaplayamıyorum, o da bir getiri sayılır bana göre. duygusal kararı matematikle bastırmaya çalışmak da bir noktada insanı yoruyor.

iki yıldır kirada oturan biri olarakyım, ödediğim kira boşa giden para değil; evin bakımı, tapu, vergi ve peşinata bağlanan nakit bende kalsa en az o kira kadar getirebilir diyenlere de hak veriyorum.

emsal kira çarpanına baktığımda çoğu semtte ev almak yerine kirada kalıp birikimi değerlendirmek maddi olarak kaybediyor gibi görünmüyor, asıl fark insanın kendini ev sahibi hissetmek istemesi gibi geliyor.

mortgage kredisinin bugünkü faizleriyle ev al kısmı aylık ödeme yüküyle birlikte geliyor, kirada oturup kalanı portföyde değerlendirme ise esneklik ve yüksek faiz ortamında getiri potansiyeli sağlıyor. ikisini kıyaslarken sadece ev fiyatı artışı vs faiz/kira hesabı yetmiyor; demirbaş, aidat ve fırsat maliyetleri bilançonun tamamı demek.

alım tarafında zorunlu mu davranıyorsun kısmı çok önemli, çünkü kira artışı riskinden kurutulmak ve uzun vadede sabit ödeme avantajı sağlıyor. diğer yandan istihdam değişikliği, destek ihtiyacı listesine giren durumlarda elden çıkarma maliyeti boy gösterotör. neticede sabit yönlü bir doğru yok; vade ve nakit akışı uydukça değişkenler yarışır. long pozisyon niyetin hangisiyse psikolojik konfor onu seçiyor.

kredisiz ev alan kuzenim semt değiştirince kirada olduğunu fark etti, boğazına kadar faiz ödedi hala kirayı düşünüyor. kirada kalıp parayı endekse ve arada birkaç karakterli hisseye dağıtmak daha temiz bir matematik ama insan 'ya kiranın sonunda hiçbir şey kalmıyor' duygusunu yenemiyor.

bu kararın anahtarı rakamlar kadar hayat tarzı. kirada oturup borsa veya mevduatta değerlendirmek kısa vadede cazip görünebilir ama kira artışları, sözleşme güvenliği ve taşınma maliyetleri işin içine girince tablo değişiyor. kredi taksidinin gelirine oranı ve peşinatı kullanmanın getirisi hesabı belirliyor. ben kendi tecrübemde konutun disiplinli bir tasarruf olarak çalıştığını gördüm, ancak lokasyon ve alım vakti her şeyi belirliyor. kesin bir reçete değil, herkesin kendi hesabını yapması lazım.

bu denklemin en agresif kalemi oturduğun evin aslında yatırım olmadığını kabul etmek. ev bir ihtiyaç barındırıyor, yatırım getirisi ikinci sırada kalıyor. kirada otururken nakdi fona, temettü hissesine ya da mevduata yönlendirmek bazen tüm hesabım daha sonra kapatmayacağım ikinci bir evde değerlendirmekten iyi olabiliyor.

ben yıllarca kirada oturup çetin bir portföy yaptım, sonrasında bir ev aldım. şunu fark ettim: kira artışları enflasyona bağlı, ama evin de değeri reel getirisi kredi faizini tek başına karşılamakta zorlanıyor. aslında karar, evini ve bölgenin reel kira getirisini hesap edip gerçek bir alternatif maliyet kıyaslaması yapmadan verilirse sonu pişmanlık oluyor. kesin al veya kesin tut diyemem ama taksit, kiradan düşük olacak iddiası tek başına yeterli gerekçe gösterilemez.

iki taraf da kendini haklı çıkaran tablolar paylaşıyor; kira mı mortgage mı diye bakarken faiz, kira artışı ve boş kalma maliyeti hesabı değiştiriyor. benim görüşüm, oturacağın evde barınma maliyetini düşürmekle yatırım getirisini kovalamak farklı işler, karıştırınca ikisi de yarıda kalıyor.