-
bir konutu alıp kiraya vermekle anapara faizde durmak arasındaki fark, rakamlara bakınca çoğu insanı şaşırtıyor. yıllık kira getirisi mevduat faizinin yanına koyunca yaşam genelde kira istikrarı diyor ama değer artışını da unutuyor. evin he değeri her yıl oynak, d.racak tarafta ise tl mevduat faiz kadar sabit değil, enflasyon hesabıyla reelde onu nakavt ediyor.
ben verilerime baktığımda 5 ay öbekleşmiş kirada bile aidat vergi ve amortisman düşünce net getiri yüzde yirmilere kadar düşüyor. elde ettiğim bile yıllıkta o denli güvenli değil; sonuç olarak evin kayda değer uzun vade getirisini hesaba katmadan, kira matematik tır''an dediğim tek şey durup kat kat mı kiraya çıkıyor mu hikaye. mal sahibine sorun, gerçek cevap sen çilede kalıyor.
-
iki milyonluk daire yılda on beş bin getiriyorsa brüt verim yüzde yedi buçuk değil yüzde on bile etmez, boş ayı, aidatı, vergiyi, emlakçı komisyonunu düşünce gerçek getiri yarıya iniyor. aynı para vadeli mevduatta faiz ödemesi sabit ve stopajı düşük olduğu için nakitte duran kişi elle tutulur bir getiri görüyor. ancak unutmamak lazım, kira zamanla artıyor, mevduat faizi kararı haftalık değişiyor. kıyas yoğurdu üfleyerek yeme sanatı, ben öyle öğrendim. ikisi de alternatif, tercih dönemin faiz beklentisiyle beraber verilir.
-
kira getirisi ile mevduat getirisini kıyaslarken çoğu kişi brüt rakamlara bakıp yanılıyor. 3 milyonluk bir daire ayda 15 bin getiriyorsa bu yıllık yüzde 6 gibi görünüyor ama aidat, boş kalma süresi, tadilat ve emlak vergisini düşünce net getiri yüzde 4'e iniyor. aynı parayı vadeli mevduata koysan bugünkü faizlerle brüt yüzde 50 civarı, vergi sonrası bile kira getirisinin kat kat üstünde kalıyor.
yalnız iş sadece bugünkü faizle bitmiyor. mevduat faizi enflasyon ve politika faatiyle birlikte düşerken kira sözleşmesi her yıl artıyor ve mülkün kendisi de reel olarak değer kazanabiliyor. ben kendi portföyümde ikisini rakip değil tamamlayıcı görüyorum; nakit akışı için mevduatı, uzun vadeli reel koruma için kira getirisini tutuyorum. ilk hesabı yaparken brüt faiz ile brüt kirayı kıyaslayıp 'mevduat uçuyor' demek klasik bir acemilik oluyor.
-
kirada değerlenme avantajı var diyenlere bakıyorum; ama iki dairenin amorti çizelgesine baktım, altı ay boş kalan yer ile mevduat aynı noktaya geliyor, kira her ay düzenli de oturmuyor.
-
kağıt üstünde mevduat faizi yüksek görününce 'kira ne işe yarıyor' diyen çok oluyor ama işin içine değer artışı ve boş kalma derdi girince hesap değişiyor. ben iyi bir lokasyondaki konutta yıllık net kira getirisi ile mevduatı kıyaslıyorum; kira tarafı düşük görünse de kira zamları ve gayrimenkul değer artışı uzun vadede farkı kapatabiliyor. tabii kiracı riski ve boş kalma süresi de bilançoda, onu hesaba katmadan 'faizkardeş' demek kolay.
-
kira getirisini mevduatla kıyaslarken masraf, boş kalma ve kiracı riskini hesaba katmadan bakmak yanıltıcı; sadece brüt getiriye bakınca kirayı karlı sanıyorsun, üç ay boş kal anlıyorsun hangisi esnek.
-
ankara'da 2.5 milyonluk dairem ayda 12 bin getiriyor, yani yıllık brüt getiri %5.7 civarı; aynı parayı vadeliye koysam %45-50 faizle çok daha fazlasını alırdım, ama kiracı ve boş kalma riskini faize tercih edene kadar da psikolojik olarak rahat değilim doğrusu.
-
kira getirisi ile mevduat getirisi kıyaslamasının saçma tarafı, iki getirinin vergi ve risk maliyetlerinin aynı çuvala konulmaması. kira gelirinde evin yıpranması, aidatı, kiracıyı tahliye derdi var; mevduatta ise faiz canlı ama faiz riski ve kampanyaya bağlılık var. şu tabloda ikisi nette orada bir yerde buluşuyor gibi duruyor.
kaba hesapla taş çatlasın aldığın kira çarpanı 30'sa brut getiri yüzde 3'ün üzerine çıkarmak zor, güncel faizle mevduat ona göre cazip görünüyor ama kiracı gittikten sonraki harcamalar ve beyanname hesaba katılınca makas kapanıyor. yine de agresif kiracı ve boş kalan daire deneyimi olan biri kolay kolay ev tarafını ödemez.
(bkz:
kira çarpanı)
-
net faizle net kira getirisini aynı kefeye koymak için eve yaptığın demirbaş, aidat ve boş kalan ay masraflarını da düşmen lazım; çoğu zaman kâğıt üstündeki fark kira lehine görünüp pratikte faize yeniliyor.
