konut kredisi faizlerinin hesabı bozması

kuracağım bütçeyi 'aylık taksit gelirimin %40'ı' diye varsayarım diye başladım işe, tabloya da onu yazdım. mevcut şartlarda hesap makinesi bana geri döndürdü: 300 bine 10 yıl çekilen bir tutarın toplam maliyeti aylık taksidi yanında, anaparanın çok üstü bir faiz yükü demek; 'ev alayım, kira ödemeyevereyim' cilası burada sorgusuzca çöküyor.

faiz %3'ten %40'a zamankı yolculuk yapınca insan, oturup bunun alternatif maliyetini 'kira + kenarda biriken nakit' ile kıyaslama ihtiyacı duyuyor. taksit düşmüş gibi görünen sihirli rayiçler ise git gide ilk yıllarda anaparayı hiç düşürmeyen bir yapı çıkıyor; artık ne alsam değil, hangi koşulla güvenle taşınabilirim diyerek soru değişti.

faizler %10'un altına indiğinde herkes kendi kredisini çekip pazara doluşuyor, fiyatlar hopluyor. sen aylık taksiti üç yıllık planına oturtuyorsun ama iki ay sonra aynı evin metrekaresi uçup gidiyor, hesap baştan yatıyor. üstüne bir sürü masraf ve dosya parası eklenince 'uygun' dediğin kredi kabus gösteriyor. merkez faiz indirse de kredi faizi hemen yetişmiyor, yetişince de piyasa artık bambaşka bir yerde oluyor.

geçen sene 1.20'den çekilen kredinin taksidi maaşın dörtte biriydi, bu sene aynı evi almak isteyen arkadaş aylık üçte birini faize yatırıyor resmen. hesap kitap yapınca ev sahibi olmak bir yatırım kararı olmaktan çıkıp cesaret sınavına dönüşüyor. her faiz artışında bütçeyi baştan yazıyorsun, bir süre sonra kredi mi kira mı sorusu yerini 'bu taksidi kaç sene ödeyebilirim' sorusuna bırakıyor. faizle birlikte sadece maliyet değil, ufuk da kısalıyor.

kredi faizleri yükselince mevduat getirisi de artıyor, bir yandan kirayla uğraşan ev sahibi bir yandan parayı vadede tutan yatırımcı için denklem tamamen değişiyor. özkaynak getirisiyle kredi maliyetini yan yana koymadan ev almaya kalkışmak en büyük hata oluyor.

gelirle gideri denkleyip kredi çekiyorsun, sonra faiz birkaç puan artıyor ve tüm tablo altüst oluyor. sabit faizli seçmeyen arkadaşlarım bunu acı öğrendi, değişkende hesap tutmuyor.

geçen yıl 1.29'dan krbÇD alan komşum şimdi 3.5 bandını görünce şanslıyım diye seviniyor, ben de ona bakıp eski oranları hatırlıyorum. ev alacak olan biz ise aylık taksit hesaplayınca borçlu doğacak çocuğa şimdiden üzülüyoruz. hesap kitap tutmuyor dostlar, konut almak iyice mucizeye döndü.
faiz oranı düşmeden ses açup bakmayacağız anlaşılan.

dosyayı hazırlarken aylık taksit güzel görünüyor sonra 3-4 yıl vadede toplam maliyete bir bakıyorsun, ev bedelinin neredeyse iki katı çıkmış. faiz %2'nin üstündeyken o uzun vade hiç o kadar masum değilmiş, anladım ki peşinatı toptan verip vadeyi kısaltmak bu tarz ortamlarda çok daha akıllıca. sonradan bankanın kredi hesabı kendi lehine ne kadar ince ayar yaptı anlıyorsun.

üç yıl önce 0.99'dan çektiğim konut kredisiyle kendimi şanslı sanarken şimdi aynı daireye 1 milyon fazla istiyorlar. faiz düşecek diye bekleyen arkadaşım kirayı üç yılda bir ev parası ödedi, hesap matematiği sevmiyor. bu tarz borçlanma hesaplarında sadece aylık taksite bakmak büyük hata, dosya masrafı ve sigortalar da bütçeyi yiyor.

konut kredisi alacak kişinin asıl problemi bugü do değil, gelecekte. aylık ödeme düşük görünürken oranlar oynadıkça taksit, yıllık toplam maliyet, erken ödeme cezası gibi kalemler hesabı bozuyor. bir arkadaşım 0 faizle alır gibi gaza gelip bütçesindeki marjı hiç hesaplamadı, ilk iki yıl sonra taksitleri kira geliriyle zor karşılar hale geldi.

bana göre önemli olan iki şey var: banka maskesini tek tek diğer tekliflerle karşılaştırmak ve toplam kredi maliyetini mutlaka nominal faizin üzerinden hesaplamak. ayrıca erken ödeme yapacaksan ilk yıllarda gerçekten mantıklı mı diye düşünmek lazım; çünkü ilk yıllarda faiz ödersin, anaparaya dokunmazsın.

kredi faizi arttıkça insanın kafasındaki hesap da bozuluyor. geçen sene 'bu taksiti rahat öderim' dediğin daireye bu sene bakıyorsun, aynı metrekare aynı semt ama taksit neredeyse iki katına çıkmış. banka faiziyle birlikte toplam geri ödeme, anaparanın katılı olduğu için önce bir 'acaba almaya değer mi' sorusu geliyor. benim gözlemim şu: faiz yüksekken insanlar kısa vadeye kaçıyor, kısa vadede taksit deli gibi yükseliyor, sonuç yine hüsran. girdiğim dönemde üç ayrı bankadan teklif aldım, hepsinde toplam maliyet ilan edilen faizin çok üstünde çıktı çünkü dosya masrafı, ipotek, hayat sigortası hepsi işin içine giriyor.

bir de şu var: faiz yükseldikçe millet 'nasılsa düşer' diye bekliyor, bu sefer ev fiyatları düşmüyor, sadece senin bütçen beklerken eriyor. acı tecrübe şu ki krediyi onaylatan dönem ile inşaata başlayan dönem arasında bile maliyet değişiyor. o yüzden 'hesabım tam tuttu' diyen adama pek inanmıyorum artık, ortada tutan bi hesap varsa o da bankanın hesabı.