-
kira getirisi hesaplarken brüt rakama aldanmamak lazım, aidat, vergi ve boş kalma süreleri düşünce net getiri mevduatın altına inebiliyor. ben bu yüzden kira çarpanı 200'ün altına düşmedikçe ev almaya sıcak bakmıyorum, sizin denkleminizdeki
bu tarz Hesap nettir. tavsiye değil, sadece acı tecrübe: bir dairem altı ay boş kaldı ve o yıl mevduatta dursaydım daha kârlıydım.
-
kira getirisi ile mevduat getirisini kıyaslarken çoğu kişi sadece aylık brüt rakama bakıyor ama işin içinde aidat, boş kalma süresi, emlak vergisi ve demirbaş masrafı var. mevduatta stopaj ve enflasyon vergisi gibi görünmez bir kesinti işlerken kirada da kiracı tahliyesi ve tadilat sürprizleri oluyor. net getiriyi yıllıklandırıp risksiz faizle yan yana koyunca tablo genelde ev sahibinin lehine çıkmıyor, kirayı daha çok uzun vadeli değer artışı için tutmak mantıklı. bu tarz bir hesabı yapmadan ev alan tanıdıklarımın hepsi ilk yıl kâr ettiğini sanıp ikinci yıl zararı görünce şaşırıyor.
bu tarz
mevduat faizi hesabı
-
üç milyonluk daire aylık 15 bin kira getiriyorsa yıllık %6 eder, aynı parayı mevduata koysan %50'den yılda 1.5 milyon alırsın ama konutun değer artışını saymazsan tablo yanıltıcı. kiracı sorunu, tadilat masrafı ve boş kalma riski de hesaba katılınca iş sadece getiri karşılaştırması olmaktan çıkıyor.
(bkz:
gayrimenkul getirisi)
-
kira tarafında getiriyi hesaplarken boş kalma aylarını ve aidatı eklemeyi unutmuştum, o zaman mevduat faizi daha cazip görünmüştü.
-
bu tartışma döner dolaşır aynı yere varıyor, çünkü konutun ve mevduatın getirileri aynı başlıkta konuşulunca hep mevduat sempatik görünüyor. 1 milyonluk daire 18-20 bin getiriyorsa bu aylık brüt yüzde 2 civarına denk, kiraya isen eğer aidat, demirbaş, boş kalma, kiracı bulma derken bu da başka hesap. mevduat tarafında bugün için faiz oranları o kadar yüksek ki net getiride mevduat ciddi öne geçiyor.
ama uzun vade konuşuyorsan mesele sadece bugünün getirisi değil. konut değerlemesi, kira artışları, kaldıraç (kredi), enflasyona karşı duruş faktörleri de işin içine giriyor. ben kendi adıma aralarında bir yarış görmüyorum, sadece nakit akışı ve risk tercihi meselesi. o yüzden 'mevduat daha iyi' diyen de 'konut her zaman kazanır' diyen de genelde sadece kendi tarafını görüyor.
-
yıllarca kiralamış biri olarak hesabı kabaca yapıyorum: aldığım dairenin değeri 4 milyon, yıllık kira 240 bin, yani yüzde 6 brüt. mevduat faizi an itibarıyla bundan yüksek görünüyor, üstelik stopajı düşünce net rakam daireyi açık ara geçiyor.
(bkz:
brüt getiri)
lakin daireyi satıp mevduata geçmek cesaret istiyor, çünkü tapu değeri faizle değil taleple artıyor. ben olsam peşin parayla aynı anda iki daire almam, sırf hesap defterindeki net faizi görmek için de kiracı çilesine katlanmam açıkçası.
-
bu karşılaştırmada benim ölçütüm basit: enflasyon altında ezilip ezilmemek ve kiracıyla uğraşmaya değip değmemesi. mevduat şu sıralar keyfe keder sabitken kira getirisi hem sabır istiyor hem de hesabına girmeyen altyapı giderleri var, açıkçası ikisinin de derdi ayrı.
-
kirada brüt %0,5 aylık görünen getiri, kiracı boşluğu, tamir masrafı ve tapu harcı çıkınca mevduattan hallice bir yere oturuyor; üstelik mevduatta nakit akışı net görünüyor.
yine de kirayı savunan taraf önemli bir şeyi söylüyor: gayrimenkul zamana yayılan değer artışı ve enflasyona karşı koruma sağlıyor, mevduatsa faizi düştüğü gün bitti demektir. tercih bence vade ufkuyla ilgili, pasif getiri netliği isteyen elden çekmesin ağırlığı kiraya.
-
ben ikisini de aynı dönemde denedim, kısa vadede mevduat psikolojik olarak rahat ama reel getiri kuşa dönüyor. ortalama bir daire %4-5 brüt verir, aidat ve boş kalma payı düşünce net %3'e iner. mevduat faizi yüksekken nakit akışı güzel, ama enflasyon anaparanı tırtıklıyor. kesinlikle biri diğerinden üstün diyemem, vade tercihine bakıyor. uzun vadede gayrimenkul enflasyon koruması sağlayabilir ama satışta pazarlık ve işlem maliyetini unutma.
bu tarz sorularda asıl mesele amaç: getiri mi, güvence mi, likidite mi?
-
aynı parayla bir daire alıp kiraya vermek mi yoksa bankada faize yatırmak mı daha mantıklı diye bakınca, kağıt üstünde faiz çoğu zaman önde gibi duruyor ama kiracı derdi, emlak vergisi ve değer artışı hesaba girince tablo değişiyor.
getiri oranlarını brüt hesaplayan çok, stopajı ve aidatı unutan da çok; net rakama bakmadan kıyas yapmak yanıltıyor.
