-
kira getirisini kirayı peşinatan parasına bölüp sanıyor insanlar ama evin ayırdığı mantboyat, tamiratı ve boş kalma aylarını düşünce hesap mevduat farine daha da yaklaşıyor. borsa deneyimimi de buraya katalım; küçük bir portföyle beklemeye razıysanız likidite tarafı bir enfeksiyon gibi hissedilmeye başlıyor. daha azıyla ucu ucuna yuvarlandım diyebilirim.
-
kira getirisi mevduatın gerisinde kalınca insan ister istemez 'boşuna mı uğraşıyorum' diyor, ama burada ayrım getiri değil risk. mevduatta anaparanız sizinle sakinken, kirada kiracı çıkarma derdi, boşluk dönemi, bina tamiri gibi gizli maliyetler var.
-
konutun brüt kira getirisi bugün birçok şehirde mevduat faizinin altında kalıyor, üstüne aidat, vergi ve boş kalma riski eklenince net getiri iyice eriyor. yine de kiracıyı çıkarma derdi olmayan, kira artışını enflasyona endeksleyen bir portföyde konutun yeri ayrı; kararı reel getiri ve likidite ihtiyacına göre vermek lazım.
-
istanbul'da ortalama bir dairede brüt kira getirisi yüzde 3-4 civarı seyrederken mevduat faizi aynı dönemde enflasyonun hâlâ altında kalıyor. kira pasif gelir değildir ama kiracı riskini ve aidat derdini de hesaba katınca çoğu kişi için sonuç net bir mevduat getirisi lehine çıkmıyor.
-
şu sıralar sık konuşulan kıyas; matematik basit ama konfor kısmı işi karıştırıyor. diyelim evin 3 milyon, aylık kira 15 bin; brüt yıllık getiri kabaca yüzde 6. mevduatta net yüzde 40 üstü rakamlar dönerken bu karşılaştırma dokunaklı kalıyor, üstelik evin masrafı, boş kalma riski, kiracı derdi cabası.
ama iş sadece getiri değil, evin fiyat artışı da denkleme giriyor ve kaldıraçla alındıysa sermaye getirisi bambaşka olur. ben kendi adıma kısa vadede mevduatın cazip olduğunu düşünüyorum, uzun vadede betonun enflasyonu yakalaması hikâyesi ise hep olduğu yerde tartışır durur.
-
son iki yıldır aynı ev soruyu, çünkü kira getirisi enflasyon altında eridi, mevduat faizi de zaman zaman kaşındırdı. evde hem tapu hem de amortisman derdi var, fincan getirisinin ise stopajı var, takipte sabır ister. benim izlenimim aylık yüzdeye bakıp karar vermek yerine vakıf süresini ve planı göz önünde tut; altın da alternatif olarak duruyor elbette.
-
kirada kiracı derdi, boş kalma riski ve bakım masrafı var; mevduatta ise anaparan nominal olarak duruyor ama enflasyon karşısında eriyor. ben iki tarafı da tuttum: kira getirisi düzenli ama sürprizli, mevduat ise öngörülebilir ama vergi ve enflasyon sonrası gerçek getiri tartışmalı. hesabı yaparken brüt faizi değil, reel getiriyi ve boş kalma ihtimalini hesaba katmak gerekiyor. kesin kazanan yok, iş senin risk toleransında bitiyor.
(bkz:
reel getiri hesabı)
-
geçen sene kiraya verdiğim dairenin yıllık getirisi ile aynı parayı vadeliye koysam alacağım faizi kıyasladım, sonuç biraz can sıkıcıydı. brüt kira güzel duruyor ama aidat, tamir, kiracı bulma derken net getiri eriyor.
mevduatta ise rakam net duruyor, hiçbir şey istemiyor senden. tabii faizin enflasyon karşısındaki durumu ayrı bir tartışma. yine de eldeki veriyle masaya yatırınca insan bir durup düşünüyor, özellikle boş kalan aylarda.
-
bu kıyası yaparken insanların düştüğü tuzak şu: kirayı brüt gibi düşünüp mevduatı net almak. evden gelen aylık kiradan aidat, ödenmeyen kiracı ayı, demirbaş tamiri ve emlak vergisini düşünce net getiri epey törpüleniyor. 2 milyonluk bir daire 10 bin getiriyorsa bu kabaca %6 ama vergisi ve giderleri içeri girince reel tarafta konu değişiyor. (bkz:
gayrimenkul net getiri)
mevduat tarafında faiz yüksekken iş kolay görünüyor ama o da anlık; faiz düşünce elinde ne kalacak sorusu var. ben kendi adıma ikisini birbirinin rakibi değil, farklı risk profilleri gibi görüyorum. bu tarz karşılaştırmalarda evin değer artışını getiriye katmak çok yaygın bir yanılgı, o kısım satılmadan cebe girmiyor çünkü.
-
bu kıyas çoğu zaman elmayla armut gibi yapılıyor, çünkü kira getirisi brüt sanılıyor. brüt %5-6 gibi görünen kira, aidat, boş kalma, tamir ve vergi düşünce nette %3-4'e iniyor; hatta bazı aylar kıracıyı bekleyerek sıfırı bile görüyorsun. mevduatta ise hesap net ve faizi önceden biliyorsun.
yalnız kira şu avantajı taşıyor: ilk gün akan nakit pozitif olmuyor ve kiş ah büyük beklentilerle 'kesin %7 net' hesabı yapıp imzayı atıyor, ben de o rahatı çok yaşadım ve burnumun sürtüldüğünü de gördüm. hesabı yaparken boş kalma süresini ve bilanço maliyetlerini unutmayın; gerçek getiri çoğu zaman sandığınızdan düşük çıkıyor.
